Celem ustawodawcy było skrócenie i uproszczenie dotychczasowych procedur administracyjnych związanych z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi. Oprócz określenia „inwestycja mieszkaniowa” (budynki wielorodzinne z minimum 25 mieszkaniami lub co najmniej 10 budynków jednorodzinnych), ustawa wprowadziła pojęcie tzw. „inwestycji towarzyszącej”; są nią np. obiekty działalności kulturalnej, sportu i rekreacji, przedszkola, szkoły, zieleń albo usługi i handel – służące mieszkańcom planowanej inwestycji mieszkaniowej.
Co mówi ustawa?
Zgodnie z zapisami ustawy inwestycja mieszkaniowa lub towarzysząca może być realizowana niezależnie od tego, czy na wskazanym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, w przypadku istnienia planu miejscowego, taka inwestycja nie musi być zgodna z jego zapisami, natomiast nie może być sprzeczna z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ani z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Inwestor nie ma jednak zielonego światła dla inwestycji mieszkaniowych na terenach chronionych przed zabudową na podstawie odrębnych przepisów, a także na terenach zalewowych, w otulinie parków narodowych oraz na ogródkach działkowych.
Działka inwestycyjna musi spełniać określone warunki, m. in. mieć dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej. W pobliżu musi się znajdować szkoła podstawowa oraz tereny rekreacyjne, a także przystanek komunikacji publicznej. Ustawa określa standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowej, m. in. maksymalną wysokość budynków, maksymalną odległości od szkoły, przystanku komunikacji publicznej czy terenów rekreacyjnych. Są to tzw. „standardy urbanistyczne”, które każda gmina może zmienić (np. zwiększyć lub zmniejszyć parametry i wielkości o 50 proc.). Gdańsk, jako nieliczne z dużych miast, skorzystał z tej możliwości; już trzy miesiące po wejściu w życie specustawy, we wrześniu 2018 roku, Rada Miasta Gdańska przyjęła uchwałę w tej sprawie – od tego czasu w mieście obowiązują tzw. lokalne standardy urbanistyczne (LSU). Standardy zawierają wytyczne w zakresie realizacji inwestycji mające sprawić, by w jak największym stopniu realizowała ona politykę przestrzenną miasta określoną w studium.
W przypadku niespełnienia któregokolwiek standardu inwestor może zawrzeć z gminą porozumienie, zobowiązując się do uzupełnienia infrastruktury miejskiej w tym zakresie. Może to być np. rozbudowa lub budowa szkoły albo urządzenie terenów zielonych. Inwestycje takie finansuje inwestor i przekazuje bezpłatnie gminie. Co ważne – inwestycje towarzyszące muszą być oddane do użytku przed inwestycją mieszkaniową. Zgodę na zawarcie porozumienia z inwestorem musi wyrazić Rada Miasta Gdańska, podejmując stosowaną uchwałę.
Nieobowiązkowe postępowanie poprzedzające złożenie wniosku
W Gdańsku, zgodnie z zarządzeniem prezydenta z 2023 roku, wprowadzono fakultatywne zasady postępowania, poprzedzające określoną w ustawie procedurę składania wniosków. Umożliwia to inwestorowi realizację inwestycji wpisującej się w miejskie polityki i programy. Dodatkowo daje mieszkańcom możliwość czynnego udziału w procedurze i zwiększa transparentność całego procesu inwestycyjnego. Za realizację postępowania poprzedzającego złożenie wniosku z trybie specustawy oraz za cały proces ustawowy odpowiedzialne jest Biuro Rozwoju Gdańska.
Prezydent Miasta Gdańska powołał także interdyscyplinarny Zespół Roboczy, który tworzą przedstawiciele miasta posiadający wiedzę i doświadczenie umożliwiające właściwą ocenę wstępnej koncepcji inwestycji mieszkaniowej. Jego prace koordynuje Biuro Rozwoju Gdańska. Zespół przekazuje inwestorom wytyczne oraz uwagi dotyczące planowanej inwestycji, a także określa zakres i charakter inwestycji towarzyszących – jeszcze przed formalnym złożeniem wniosku. Po pozytywnym zaopiniowaniu proponowanej koncepcji, zespół rekomenduje przedstawienie jej Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.
W ramach współpracy z miastem inwestor został również zobowiązany do udziału w partycypacji społecznej, w znacznie szerszym zakresie niż przewiduje to ustawa. Za proces ten odpowiada Biuro Architekta Miasta, które organizuje spotkania z mieszkańcami na temat skali, zakresu i rodzaju inwestycji mieszkaniowej, a także inwestycji towarzyszących. Biuro Architekta Miasta opracowuje raport podsumowujący przeprowadzane konsultacje.
Inwestor, po zapoznaniu się ze zgłoszonymi przez mieszkańców wnioskami i uwagami, przedstawia koncepcję uwzględniającą te głosy lub szczegółowo uzasadnia niemożliwość realizacji postulatów mieszkańców. Zespół Roboczy podejmuje decyzję o dalszym toku postępowania; istnieje możliwość zorganizowania dodatkowych spotkań, w celu wypracowania kompromisowych rozwiązań projektowych. Pozytywna opinia zespołu stanowi rekomendację do złożenia przez inwestora wniosku w trybie specustawy.
Procedura
Deweloper, który chce zrealizować inwestycję mieszkaniową musi złożyć do rady gminy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji. W Gdańsku wnioski takie, skierowane do prezydenta miasta, przyjmuje Biuro Rozwoju Gdańska; biuro koordynuje także całą procedurę związaną z zapisami specustawy mieszkaniowej – od przyjęcia wniosku, poprzez opiniowanie i uzgadnianie, aż do przygotowywania uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji.
Wniosek
W przypadku złożenia niekompletnego wniosku, wnioskodawca wzywany jest do jego uzupełnienia, na co ma 14 dni. Jeżeli wniosek jest kompletny, po trzech dniach od złożenia go w Biurze Rozwoju Gdańska, jest on zamieszczany w Biuletynie Informacji Publicznej – by każdy mógł zapoznać się z jego treścią.
Uwagi i uzgodnienia
W ciągu kolejnych 21 dni każdy może składać uwagi, a sam wniosek wysyłany jest do określonych w ustawie organów opiniujących i uzgadniających. W tym czasie inwestor może modyfikować swój wniosek, uwzględniając złożone uwagi, uzgodnienia i opinie.
Uchwała
Rada Miasta Gdańska ma 60 dni, od daty publikacji kompletnego wniosku na BIP, na podjęcie uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. W wyjątkowych sytuacjach czas ten może być wydłużony do 90 dni. Po opublikowaniu uchwały w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego inwestor może złożyć projekt budowlany do Urzędu Miejskiego, do wydziału wydającego pozwolenie na budowę.
Wszelkie informacje związane z postępowaniem w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także wszystkie złożone w Gdańsku wnioski są dostępne na stronie BRG.
Skutki obowiązywania ustawy
Choć specustawa mieszkaniowa pozwala omijać zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, warunkiem rozpoczęcia realizacji inwestycji jest uzyskanie zgody rady gminy. Bez zgody Rady Miasta Gdańska nie może zatem powstać nowe osiedle czy inna inwestycja, realizowana w oparciu o zapisy specustawy. W Gdańsku od 2018 roku do procedowania przyjęto jedynie trzy wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Tylko jeden z nich został przegłosowany na sesji rady miasta – dotyczył inwestycji przy ul. Cygańska Góra.
Pomimo że lex deweloper ogranicza kompetencje prezydenta miasta w zakresie kształtowania polityki przestrzennej, w Gdańsku udało się stworzyć ramy współpracy z inwestorami, które pozwalają na realizację inwestycji mieszkaniowych, wraz z infrastrukturą towarzyszącą, wpisujących się w politykę przestrzenną miasta i poprawiających jakość życia mieszkańców.
W najbliższym czasie odbędzie się kilka prezentacji projektów inwestycji mieszkaniowych, które zostaną przedstawione na otwartych spotkaniach z mieszkańcami. Informacji na ten temat można szukać na stronie i w mediach społecznościowych Biura Architekta Miasta.
