Miasto Gdańsk poszukiwało prywatnego partnera kolejnej rewitalizacji na Dolnym Mieście od połowy 2016 r. poprzez wieloetapowe postępowanie przetargowe. Ostatecznie, do partnerstwa publiczno - prywatnego w tym przedsięwzięciu wybrano spółkę Dolne Miasto, założoną przez Korporację Budowlaną Doraco i BBi Developement.
Rozstrzygnięcie ogłoszono 12 września.18 października, w dawnej zajezdni tramwajowej przy ul. Kurzej - w centrum planowanego procesu rewitalizacji - przedstawiciele spółki odpowiedzialnej za przedsięwzięcie zaprezentowali założenia i koncepcję projektu “Zagospodarowania obszaru wokół i po dawnej zajezdni tramwajowej na Dolnym Mieście”.
Kolejny historyczny moment dla Dolnego Miasta
W ciągu pięciu i pół roku (licząc od dnia podpisania umowy z Miastem Gdańsk, o czym niżej) na terenie 11 ha na Dolnym Mieście, spółka zrealizuje i sfinansuje inwestycje wartości ponad pół miliarda złotych, w tym ponad 65 mln zł przeznaczy na cele publiczne. W ramach partnerstwa publiczno - prywatnego miasto przekazało spółce ziemię oraz nieruchomości i na tym kończy się jego udział w finansowaniu rewitalizacji tego obszaru.
- Jest to kolejny historyczny moment dla Dolnego Miasta. Wkraczamy w drugi etap rewitalizacji, ciekawszy i jednocześnie bardziej wymagający - mówi prezydent Gdańska Paweł Adamowicz. - Ten pierwszy był realizowany ze środków Unii Europejskiej i z budżetu miasta Gdańska. Teraz wchodzimy w etap, gdzie na drodze rozłożonego w czasie, bardzo trudnego i transparentnego konkursu wybraliśmy partnera prywatnego, który zainwestuje w ten unikalny obszar Gdańska. W budżecie miasta Gdańska nie ma pieniędzy wystarczających na zrealizowanie przedsięwzięcia o takiej skali i dlatego ten drugi etap rewitalizacji Dolnego Miasta prowadzimy w partnerstwie publiczno - prywatnym. Dolne Miasto czeka na nowych mieszkańców i jestem przekonany, że wkracza właśnie w etap niebywałego rozwoju.
- Sam jestem związany z warszawską Pragą: jako deweloper, mieszkaniec i działacz organizacji pozarządowej. Praga też była kiedyś zapomnianą dzielnicą, a dziś przeżywa boom. Myślę, że podobny proces w najbliższych latach czeka także Dolne Miasto - podkreśla Krzysztof Tyszkiewicz, wiceprezes zarządu BBi Development SA i szef pracowni architektonicznej Juvenes-Projekt, która odpowiada za projekty rewitalizacji i nowych budynków na Dolnym Mieście. - W dochodzeniu do takiego boomu ważne jest by rozwój dzielnicy toczył się dwutorowo. Z punktu widzenia deweloperów ważna jest budowa nowych mieszkań i usług, ale za tym musi iść w parze rozwój infrastruktury publicznej: usług potrzebnym mieszkańcom, przestrzeni publicznej i terenów zieleni. Jeśli działania te toczą się równolegle, w procesie rozwoju dzielnicy nie ma poszkodowanych. Myślę, że taki właśnie jest program zrównoważonego rozwoju dla Dolnego Miasta przygotowany wspólnie z Gdańskiem.
Angelika Cieślowska, prezes zarządu Korporacji Budowlanej Doraco dodaje: - Wybraliśmy do partnerstwa na Dolnym Mieście firmę, która ma za sobą realizację jednego z najtrudniejszych projektów w Polsce: Konesera, który także jest przykładem rewitalizacji i zawiera w sobie wiele funkcji poza mieszkaniowymi. Ważne było dla nas również pozyskania partnera spoza Gdańska, który z nowej perspektywy spojrzy na Dolne Miasto - tłumaczy. - Projekt w partnerstwie z miastem zakłada, że także i tu będą nie tylko nowe mieszkania, ale również nowe usługi dedykowane obecnym i przyszłym mieszkańcom. Nasz program jest naprawdę bogaty. Mamy nadzieję, że ta inwestycja zupełnie odmieni tę część Gdańska. Jest to wspaniałą lokalizacja, z olbrzymią strefą zieleni, (o którą także zadbamy), chyba jeszcze nie doceniana przez gdańszczan, zwłaszcza wyjątkowy w tym miejscu jest kontakt z wodą.
Najpierw cele publiczne
Co ważne - zanim inwestor przystąpi do realizacji komercyjnej części projektu, musi najpierw - w ciągu dwóch lat - wywiązać się ze wszystkich zobowiązań publicznych
Krzysztof Tyszkiewicz przedstawił szczegóły projektu w tym zakresie, posiłkując się oznaczonym różnymi kolorami planem (zobacz poniżej):
- Czekają nas duże inwestycje w infrastrukturę drogową (oznaczone granatowymi kreskami - red.). W części planujemy nowe drogi (w sumie 2 km - red.), jak Reduta Wyskok, czy przedłużenie ul. Radnej, ale przeprowadzimy także kompleksową modernizację kilku już istniejących dróg, połączone z nasadzeniami szpalerów drzew. Na żółto oznaczone są miejsca objęte kompleksowym programem urządzenia terenu (Bastion Wilk, Bastion Reduta Wyskok, nabrzeże wzdłuż opływu Nowej Motławy), który obejmuje różne formy zieleni, jak ogrody tematyczne, ścieżka dydaktyczna o fortyfikacjach gdańskich, kino plenerowe. Przy Opływie pojawi się toaleta publiczna, plac zabaw, siłownia pod chmurką oraz miejsce na pikniki. Na nabrzeżu Nowej Motławy powstaną punkty widokowe wyposażone w podstawową infrastrukturę, dzięki której będą tam mogły działać ogródki kawiarniane. Inwestycje kubaturowe (oznaczone na pomarańczowo) to remont zabytkowego budynku byłej szkoły przy ul. Śluzy 3 z przeznaczeniem na funkcje kultury, nowe przedszkole przy ul. Szuwary 2 oraz boisko szkolne przy ul. Śluzy 6.
Warto zaznaczyć, że w ramach budowy układu komunikacyjnego powstaną także cztery garaże podziemne na ok. 650 miejsc (w sumie).
Nowe centrum w byłej zajezdni
Sercem zrewitalizowanej części dzielnicy będzie była zajezdnia tramwajowa przy ul. Kurzej. Zaniedbany budynek odzyska świetność pod kontrolą wojewódzkiego konserwatora zabytków. Odrestaurowane zostaną m.in. bramy wjazdowe. Zajezdnia będzie otoczona nowymi budynkami mieszkalnymi, a tory na placu przed nią zostaną zachowane.
W założeniu projektantów teren przed zajezdnią stanie się placem miejskim dla pieszych i rowerzystów, nowym centrum dzielnicy. Zabytkowa hala funkcjonować ma jako otwarta przestrzeń przeznaczona dla organizacji różnorodnych wydarzeń: festiwali street food, bazarków spożywczych, spotkań dla mieszkańców.
- Zajezdnia nie ma być namiastką centrum handlowego lecz żywą przestrzenią, wokół której koncentruje się życie dzielnicy - podkreśla Krzysztof Tyszkiewicz.
Na rewitalizowanym terenie powstanie 18 nowych budynków. Inwestor zakłada budowę ok. 3 tys. mieszkań. Proporcja “mieszkaniówki” do powierzchni usługowych, w tym biur, wyniesie 70 do 30.
- Miasto, żeby się dobrze rozwijało, potrzebuje gęstości, tak by każda usługa lokalna w zakresie kilkuset metrów miała swoich odbiorców - opowiada Krzysztof Tyszkiewicz. - To, że Dolne Miasto jest dziś tak luźno zabudowane, z terenami niewykorzystanymi ani na mieszkania, ani na miejsca pracy powoduje, że usług jest tu mało. Planujemy zdecydowanie więcej mieszkań niż powierzchni biurowych. Te ostatnie ulokujemy głównie na początku ul. Łąkowej, tam gdzie jest największa uciążliwość komunikacji. Nie chcemy ściągać nadmiaru miejsc pracy w ten dość spokojny zakątek, nie chcemy tu wielkiego ruchu samochodowego.
Jeśli chodzi o architekturę projektowanych budynków, wiele z nich będzie miało ceglane elewacje, które są wpisane w charakter dzielnicy, podobnie jak fasady dzielone na wąskie pasy, nawiązujące do układu kamieniczek gdańskich. Oczywiście nie zabraknie elementów współczesnej architektury.
Zespoły mieszkaniowe będą podporządkowane układowi urbanistycznemu dzielnicy. Projektanci zadbać mają o otwarcie widoków na zieleń nad Opływem Motławy. Najwięcej budynków mieszkalnych powstanie “za plecami” zajezdni: przy ulicach Zielona, Fundacyjna, Radna. Co ciekawe, przy ul. Dobrej odtworzone zostaną budynki tutejszej XIX.wiecznej Kolonii Abegga (do dziś po kompleksie zachował się tylko jeden obiekt). Projektanci dotarli do zdjęć historycznych, na których widać przednie fasady dawnego budynku i odtworzyli je w projekcie odbudowy. Tylnych fasad nie udało się zlokalizować na żadnej fotografii archiwalnej, uzgodniono więc z konserwatorem realizację współczesnych, mocno przeszklonych tylnych elewacji.
Kiedy rozpoczną się prace?
Po pierwsze - spółka Dolne Miasto podpisać musi umowę z miastem na realizację przedsięwzięcia. Zanim to się stanie, zadbać musi o pieniądze na przeprowadzenie wieloletniego projektu i przedstawić źródła finansowania Miastu. Harmonogram zakłada, że współpraca publiczno - prywatna powinna zostać przypieczętowana umową do końca 2018 r. Jeśli inwestor nie wywiąże się z obietnic zawartych w umowie, czekają go kary finasowe.
A pierwsza łopata?
- Plan działań jest elastyczny, ponieważ po naszej stronie stoi cała procedura administracyjna, uzyskanie pozwolenia na budowę przy każdym pojedynczym projekcie, także tych drogowych, a procedury są nieprzewidywalne - tłumaczy Krzysztof Tyszkiewicz. - Czekają nas tutaj: badania archeologiczne, decyzje związane z remediacją skażonych gruntów na terenie zajezdni, decyzje środowiskowe ze względu na skalę zabudowy, a to wszystko są wielomiesięczne procedury. Zaczniemy projektować wszystko, a realizować będziemy w miarę uzyskiwania pozwoleń.
Na pierwszym etapie najprawdopodobniej zrealizowane zostaną “zielone projekty” wokół bastionów i nabrzeży Motławy, a także boisko sportowe. W kolejnym - kompleksowy remont byłej szkoły przy ul. Śluzy, następnie układ drogowy i przedszkole. W trakcie prac wszystkie istniejące budynki na terenie inwestycji zostaną podłączone do miejskiej sieci ciepłowniczej, którą GPEC sukcesywnie doprowadza na coraz więcej ulic Dolnego Miasta.
