Czym jest "Lex deweloper"
Specustawa mieszkaniowa, zwana potocznie "Lex deweloper", umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych nawet na terenach, dla których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub w sytuacji, gdy plan istnieje, ale nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej. Ustawa ta pozwala na budowę budynków wielorodzinnych (minimum 25 mieszkań) lub osiedli domów jednorodzinnych (minimum 10 domów).
Kluczowym elementem tych inwestycji są tzw. inwestycje towarzyszące, czyli obiekty takie jak szkoły, tereny rekreacyjne, infrastruktura drogowa czy przestrzenie publiczne. Ich realizacja ma na celu poprawę jakości życia mieszkańców i dostosowanie otoczenia do nowych potrzeb urbanistycznych.
Czytaj także: Na Młodym Mieście zabudowa mieszkaniowa? Inwestor ma propozycję dla miasta
Półwysep Drewnica - nowa inwestycja w Gdańsku
Jednym z projektów realizowanych w trybie specustawy jest inwestycja na Półwyspie Drewnica, na postoczniowych terenach Młodego Miasta. Planowany kompleks mieszkaniowo-usługowy, przygotowany przez firmę Stocznia Centrum Gdańsk, zakłada budowę budynków mieszkalnych nawiązujących do industrialnego charakteru okolicy. W parterach znajdą się lokale usługowe, które stworzą atrakcyjne przestrzenie publiczne. Kluczowe jest także zapewnienie dogodnych przejść pieszych oraz połączeń komunikacyjnych, ułatwiających dostęp do terenów nadbrzeżnych.
Zakres inwestycji towarzyszących
W ramach porozumienia inwestora z miastem przewidziano szereg działań wspierających rozwój infrastruktury i poprawę jakości życia mieszkańców:
- Budowa nowej sali gimnastycznej oraz modernizacja pomieszczeń dydaktycznych w Szkole Podstawowej nr 57 przy ul. Aksamitnej 8.
- Rewaloryzacja południowej części Parku Steffensów (powierzchnia około 2 ha).
- Budowa windy przy Żółtym Wiadukcie, poprawiającej dostępność dla osób z ograniczoną mobilnością.
- Zagospodarowanie fragmentu pasa drogowego przy ul. ks. Popiełuszki i ul. Głównej.
- Przebudowa ul. Narzędziowców w ramach odrębnej inwestycji drogowej wynikającej z przepisów o drogach publicznych.
Czytaj także: Doki V. Czy obok Sali BHP Stoczni Gdańskiej powstaną dwa budynki mieszkalne?
Proces konsultacji społecznych i współpracy z mieszkańcami
Gdańsk kładzie duży nacisk na transparentność procesu inwestycyjnego i aktywny udział mieszkańców. Biuro Architekta Miasta zorganizowało dwa otwarte spotkania, na których przedstawiono założenia inwestycji oraz omówiono uwagi i opinie zgłoszone przez społeczność lokalną. Wyniki tych konsultacji zostały podsumowane w raporcie udostępnionym publicznie. Ponadto inwestycja opiera się na wynikach Gdańskiego Dialogu Społecznego, którego celem jest włączanie mieszkańców w kształtowanie polityki przestrzennej miasta.
Decyzje Rady Miasta i dalsze kroki
27 marca Rada Miasta Gdańska będzie głosować nad uchwałą pozwalającą prezydentowi miasta na podpisanie porozumienia z inwestorem w sprawie realizacji inwestycji towarzyszących. Pozytywna decyzja otworzy drogę do złożenia formalnego wniosku inwestycyjnego, który musi spełniać wymogi specustawy mieszkaniowej. Rada Miasta będzie także podejmować decyzję o zgodzie na realizację samej inwestycji mieszkaniowej.
Czytaj także: Osiedle przy Miałkim Szlaku? Lex deweloper pomoże lub nie
Znaczenie specustawy mieszkaniowej dla rozwoju miast
Specustawa mieszkaniowa umożliwia realizację projektów nawet w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w sytuacji, gdy plan istnieje, ale nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej. Istotnym ograniczeniem jest jednak zgodność inwestycji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz ochrona terenów o szczególnym znaczeniu, takich jak obszary zalewowe czy otuliny parków narodowych.
Dodatkowo ustawa określa standardy urbanistyczne, które muszą być spełnione, np. maksymalna wysokość budynków, odległość od szkół i przystanków komunikacji miejskiej czy dostępność terenów rekreacyjnych. Gminy mają możliwość dostosowania tych standardów do lokalnych warunków. Gdańsk przyjął swoje lokalne standardy urbanistyczne we wrześniu 2018 roku, co pozwala na lepsze dopasowanie inwestycji do polityki przestrzennej miasta.
Czytaj także: "Mieszkaniówka" obok ECS? Jest opinia mieszkańców
Współpraca, transparentność i partycypacja
W Gdańsku, na mocy Zarządzenia Prezydenta z 2023 roku, wprowadzono dodatkową, nieobowiązkową procedurę przeprowadzaną przed formalnym złożeniem wniosku w trybie specustawy mieszkaniowej. Jej celem jest doprowadzenie do realizacji inwestycji wpisującej się w miejskie polityki i programy, a także zapewnienie większej transparentności i możliwości udziału mieszkańców w kształtowaniu ładu przestrzennego. Za koordynację tego procesu odpowiada Biuro Rozwoju Gdańska.
Aby zapewnić wysoką jakość nowych inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, Prezydent Miasta Gdańska powołał interdyscyplinarny Zespół Roboczy, który analizuje koncepcję inwestycji mieszkaniowej, przekazuje inwestorom wytyczne i uwagi, a także wskazuje zakres niezbędnych inwestycji towarzyszących. Jeśli wstępna koncepcja uzyska pozytywną opinię, Zespół Roboczy rekomenduje jej przedstawienie Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.
Inwestorzy, którzy przystąpili do tego nieobowiązkowego postępowania przed złożeniem wniosku, podejmują się również przeprowadzenia rozmów z mieszkańcami w ramach Gdańskiego Dialogu Społecznego - procesu partycypacyjnego wykraczającego poza standardowe wymagania specustawy. Proces ten prowadzi Biuro Architekta Miasta, które organizuje spotkania z mieszkańcami na temat skali, zakresu i rodzaju inwestycji. Po zakończeniu konsultacji inwestor ma obowiązek ustosunkować się do zgłoszonych przez mieszkańców uwag - przedstawia skorygowaną koncepcję, uwzględniającą głosy mieszkańców, albo przedstawia argumenty za brakiem możliwości realizacji postulatów mieszkańców.
Zespół Roboczy przedstawia rekomendacje prezydentowi miasta w zakresie inwestycji towarzyszących, a następnie - po ich akceptacji - projekt porozumienia z inwestorem na realizację wypracowanych inwestycji towarzyszących. Dopiero po zawarciu porozumienia (na które musi wyrazić zgodę Rada Miasta) inwestor może złożyć formalny wniosek w trybie specustawy.
Co umożliwia specustawa mieszkaniowa?
Inwestycje mieszkaniowe realizowane w ramach specustawy to nie tylko nowe budynki, ale także rozwój infrastruktury miejskiej i poprawa jakości życia mieszkańców. W Gdańsku proces ten jest ściśle powiązany z konsultacjami społecznymi, co pozwala na uwzględnienie potrzeb lokalnej społeczności. Dzięki odpowiedniemu planowaniu i współpracy miasta z inwestorami, nowe projekty mogą harmonijnie wpisywać się w tkankę miejską, oferując zarówno nowe miejsca do życia, jak i lepszą przestrzeń publiczną.
