Ustawa Lex Deweloper zakłada możliwość lokalizowania inwestycji mieszkaniowych na terenach pokolejowych, powojskowych i po usługach pocztowych, niezgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pozwala też na realizacje "mieszkaniówki" na terenach, które w obowiązujących planach miejscowych przewidziane są pod zieleń, sport, drogi, usługi czy przemysł.
Główne zagrożenia jakie, wynikają z ustawy to:
- ubezwłasnowolnienie samorządów - ustawa odbiera samorządom prawo swobodnego decydowania o swoich potrzebach, takich jak np. zaspokajanie braków mieszkaniowych, przy jednoczesnym poszanowaniu ładu przestrzennego.
- konsekwencją ustawy może być dewastacja krajobrazu - jest to prawdopodobne, ponieważ ustawa zakłada umożliwienie lokalizowania inwestycji mieszkaniowych na terenach po kolejowych, powojskowych i po usługach pocztowych niezgodnie ze Studium.
- pozwala też na realizacje inwestycji mieszkaniowych na terenach, które w obowiązujących planach miejscowych przewidziane były pod zieleń, sport, drogi, usługi czy przemysł. Zgodnie z ustawą mogą być pominięte wymagania urbanistyczno-architektoniczne wynikające z planów miejscowych. Może to dotyczyć takich kwestii jak dopuszczalna wysokość, udział zieleni rekreacyjnej czy liczba miejsc parkingowych.
W poniedziałek, 27 sierpnia, w Urzędzie Miejskim w Gdańsku odbyła się konferencja prasowa poświęcona konsekwencji ustawy Lex Deweloper. W spotkaniu wzięli udział m. in. prezydent Gdańska Paweł Adamowicz, urbanista z Wydziału Architektury Politechniki Gdańskiej prof. Daniel Załuski, zastępca prezydenta Gdańska ds. polityki przestrzennej Wiesław Bielawski oraz dyrektor Biura Rozwoju Gdańska Edyta Damszel-Turek. Tematem konferencji były konsekwencje ustawy „Lex Deweloper” oraz Uchwała o Lokalnych Standardach Urbanistycznych. Zgromadzeni goście przedstawili też pomysły na zminimalizowanie szkodliwych skutków tej ustawy.
- W przypadku planowania przestrzennego, czyli określania czy na danym terenie będzie realizowana funkcja mieszkaniowa, przemysłowa czy będzie to teren zielony, powinna decydować wyłącznie Rada Gminy. Ta ustawa jest sprzeczna z tą zasadą - mówił podczas konferencji Paweł Adamowicz. - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest najbardziej demokratycznym, najbardziej transparentnym sposobem decydowania, co ma być wybudowane w danej dzielnicy.
ZAPIS CAŁEJ KONFERENCJI
W Gdańsku przygotowano Uchwałę o Lokalnych Standardach Urbanistycznych, aby w możliwie jak największym stopniu ograniczyć negatywne następstwa ustawy Lex Deweloper - jest to zgodne z art. 19 i art. 20 ustawy z dnia 5 lipca, które mówią, że gmina w drodze uchwały może określić lokalne standardy urbanistyczne, odnośnie niektórych parametrów. Zgodnie z tymi założeniami miejska uchwała proponuje modyfikacje, które mieszczą się w "ustawowych widełkach", ale też dodaje kilka elementów, o których nie ma mowy w tym dokumencie.
Zgodne z ustawą są zawarte w uchwale kwestie dotyczące dostępu do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci elektroenergetycznej i sieci ciepłowniczej. Modyfikacje zgodne z ustawą dotyczą odległości maksymalnych, wskaźników parkingowych oraz wysokości budynków.
- Dotyczy to dojścia do przystanków. Spróbowaliśmy też zróżnicować liczbę dzieci, które mogą być przyjęte do szkoły. Ponadto dopisaliśmy nasze wskaźniki parkingowe, zgodnie ze Studium. Jednak najważniejszy zapis dotyczy wysokości budynków. W obowiązującej ustawie jest możliwość realizacji budynków od 7 do 21 kondygnacji. My ograniczyliśmy tą wysokość do 40 m - tłumaczyła Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.
W uchwale pojawiły się także zapisy związane z retencjonowaniem wody na swojej nieruchomości. Dopisano też tzw. współczynnik spływów. Wprowadzono również wymóg zieleni przydomowej - chodzi o to, aby w ramach zagospodarowania pojawiły się miejsca ogólnodostępne dla społeczności lokalnej.
Szefowa Biura Rozwoju Gdańska nie pozostawiała jednak złudzeń.
- Ta uchwała to taki listek figowy. Gmina dostała pewną możliwość. Podjęliśmy rękawicę, korzystamy z takiego przywileju, natomiast nie jesteśmy w stanie zablokować danej inwestycji - nie ukrywała Edyta Damszel-Turek, dyrektor BRG.
Prof. Daniel Załuski z Politechniki Gdańskiej wyliczał w poniedziałek plusy procedury opracowania miejscowego planu zagospodarowania.
-Wentylem bezpieczeństwa jest to, że co najmniej 20, 30 urzędów uzgadnia, sprawdza ten plan. Jedno nieuzgodnienie takiego planu cofa jego procedurę aż wypracowane zostaną ustalenia zgodne z oczekiwaniami lub ochroną poszczególnych stref krajobrazowych czy przyrodniczych - podkreślał prof. Daniel Załuski, urbanista z Wydziału Architektury Politechniki Gdańskiej. - Dzięki tej ustawie pojawia się byt, który jest trochę planem miejscowym, trochę decyzją o warunkach zabudowy, ale tak naprawdę narusza zdrowy rozsądek jednego i drugiego sprawdzonego instrumentu planowania przestrzennego. Co ważne, nieruchomości pokolejowe i powojskowe, które były wartościowe i "dawały się" zabudować, dawno zostały sprzedane i zabudowane. Natomiast te, co zostały, to zazwyczaj tereny przy torach, skażone, nie nadające się do zabudowy. Istnieje ryzyko, że mimo decyzji gminy o tym, że powinny pozostać terenami przemysłowymi, na podstawie tej ustawy może się okazać, że można tam wprowadzać zabudowę mieszkaniową - na terenach najbardziej hałaśliwych, skażonych. Po co? Dla kogo to?
W latach 1998-2017 w Gdańsku uchwalono 629 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Taki plan jest prawem miejscowym, który określa m.in. czy w danym miejscu powinna znaleźć się zabudowa mieszkaniowa (a jeśli tak, to o jakiej wysokości), przemysłowa czy może określony teren powinien być zieloną strefą rekreacji.
Plany opracowuje Biuro Rozwoju Gdańska. Procedura ich przygotowania jest dość długa, bo trwa zazwyczaj kilka miesięcy, choć zdarzały się przypadki, że nawet i dwa lata.
Prezydent Gdańska Paweł Adamowicz zaznacza, że w ciągu tych 20 lat w naszym mieście oddano do użytku ponad 60 tys. mieszkań.
- Zostały one, w większości, wybudowane w miejscach zaplanowanych. 21 proc. z tych mieszkań wybudowano w miejscach, które wcześniej nie miały aktualnych planów zagospodarowania - zaznacza prezydent Adamowicz.
Na jakich terenach w Gdańsku urzędnicy najbardziej obawiają się "Lex Deweloper"? M.in. na Wyspie Ostrów, Wyspie Sobieszewskiej oraz rejonu Kolonii Żeńcy i Kolonii Uroda, znajdującego się w sąsiedztwie gdańskiego stadionu.
- Jak można wdrożyć zapisy ustawy, o których dzisiaj mówimy? Wyspa Ostrów to tereny poprzemysłowe. Studium określa dla nich funkcje usługowo-produkcyjno-składowe. Zgodnie z przyjętą ustawą, na tych terenach może powstać zabudowa wielorodzinna o wysokości do 14 kondygnacji. Dla tego miejsca nie ma planu miejscowego, jest Studium. Konsekwencją zabudowy mieszkaniowej na tym terenie będzie to, że w sąsiedztwie nie pojawi się już żadna funkcja produkcyjna, ze względu na pewne ograniczenia związane z uciążliwościami hałasowymi i innymi - tłumaczyła Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.
Nieprzypadkowo podczas poniedziałkowej konferencji powoływano się na przykład gdańskiej wyspy.
- Dobrze pamiętam, kiedy kilka lat temu wówczas ukraiński właściciel pytał nas, czy przystąpilibyśmy do zmian w miejscowym planie zagospodarowania Wyspy Ostrów dopuszczając tam funkcję mieszkaniową. Jak wiadomo zmiana na tę funkcję z przemysłowej natychmiast podnosi wartość gruntu o setki procent - zdradził prezydent Gdańska. - Stanowczo odmówiliśmy.
Zastępca prezydenta Gdańska ds. polityki przestrzennej, Wiesław Bielawski, zwrócał uwagę na to, że w przypadku Wyspy Ostrów nie ma znaczenia, jakiej wysokości będą budynki, które tam ewentualnie powstaną, ale że w ogóle znajdzie s ię tam funkcja mieszkaniowa.
- Istota problemu tkwi w tym, że całkowicie w sprzeczności z logiką rozwoju gminy, gdzie wyraźnie mówimy o tym, że nie powinno się realizować funkcji mieszkaniowej na Wyspie Ostrów, tymczasem to ta funkcja będzie mogła tam powstać, bez względu na to jak wyglądają nasze dokumenty strategiczne, jaką logiką się kierują. To największy ból tej ustawy: w sprzeczności z takim dokumentem, jak Studium uwarunkowań i plan miejscowy, można realizować zabudowę mieszkaniową - zaznaczał wiceprezydent Bielawski.
14 kondygnacyjne budynki, zgodnie z ustawą, będą mogły też stanąć na Wyspie Sobieszewskiej. Obecnie plan miejscowy dopuszcza tam zabudowę mieszkaniową, ale podobną do tej, która znajduje się w sąsiedztwie, a więc głównie jednorodzinną.
W przypadku terenów na Letnicy także możliwa jest obecnie wysoka zabudowa, do 14 kondygnacji.
Będzie to niezgodne z obowiązującymi planami miejscowymi.
- Istotą samorządności terytorialnej jest m.in. to, że wybrani w demokratycznych wyborach przedstawiciele miasta podejmują decyzje samodzielnie, bez ingerencji władzy centralnej. To wspólnota mieszkańców jest jedynym gospodarzem własnego terenu. Oznacza to m.in., że nazwa ulicy i placu może być nadana bądź zmieniona tylko przez Radę Gminy, a nie może być narzucona przez urzędnika państwowego. Rozwój przestrzenny, czyli to jak miasto będzie się rozwijało, co w nim będzie budowane, gdzie i jak, też należy do wspólnoty mieszkańców - podkreślał prezydent Adamowicz. - Jesteśmy dziś w krytycznym momencie, kiedy Sejm uchwalił niebywale szkodliwą ustawę, którą nazywamy "Lex Deweloper". To kolejny przykład ingerowania władzy centralnej w Warszawie w samodzielność i niezależność samorządów terytorialnych.
